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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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田園綜合體規劃的前提條件有哪些?

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2020-09-19 | 關鍵詞:田園綜合體規劃的前提

推動田園綜合體建設,對于培育農業農村發展新動能、加快城鄉一體化步伐、推動農業農村實現歷史性變革具有深刻的歷史意義和重要的現實意義,核心是提供了一個機制創新和融合發展的新平臺、新支點、新模式、新動力。

 

鑒于此,在2017年中央一號文件正式提出后,國家針對田園綜合體建設的政策步伐明顯加快,不僅出臺了相關試點政策,還針對田園綜合體建設提出了具體的補助措施和指導意見。在政策指引下,全國各地掀起了田園綜合體建設熱潮。

 

但是當下很多“田園綜合體”淪為糟粕項目,只有少數順應市場規律、與目標消費群消費需求結構吻合的項目,才會有持久良好的收益。若要真正把中央關于建設美麗鄉村、打造田園綜合體的方針政策落到實處,玩得風生水起,應高度重視并著力解決好以下四個問題:
 

田園綜合體規劃的前提


一是必須有合格的投資運營主體。

 

這是大前提,如果沒有合格的投運主體,政府不應該盲目立項和給予投資扶持。

 

二是要選定好項目所在地。

 

核心“消費流”群體到達項目所在地的自駕車時間,應當在20-60分鐘以內;項目運營,首先要設法滿足這個半徑范圍內的有效消費群體的需求。這樣的位置,可以保障每周7天都會有適宜的消費者。不要動輒就想吸引國內外中高收入群體。
 

田園綜合體規劃的前提


三是有接地氣且可落地的“消費鏈”設計。

 

消費鏈設計的核心是適合消費者需求結構的產品結構構成的消費時間鏈。也就是說,如果一個項目的消費鏈設計為5小時,那么5小時的產品結構是否合理,非常重要,這是有一定商業策劃經驗的機構干的活。

 

四是有與資源結構和空間商業環境相吻合的“產業植入模式”。

 

田園綜合體的核心在于“綜合體”,在于三產業態的深度融合;若農產品收入占比超過總收入的35%,要想盈利都很困難。“田園”是消費環境,“綜合體”是盈利主體。好的田園綜合體項目中,除了農產品直銷外的其他多元商業業態的收入,應占到總收入的65%-70%。如果一個投資額度超過300萬,就必須做靠譜可行的全案商業策劃和合理的建設布局,核心思路是:基于消費鏈植入產業項目,并完善項目落地條件。

 

田園綜合體的建設要堅持可持續性發展原則,要充分考慮本地農業自然條件和社會經濟的發展特點、基礎和要求,在生態環境、資源、經濟效益等方面都是有持續性,實行綠色防控和節水技術,發展綠色有機農業,并建有垃圾、污水處理站,把經濟發展與污染治理緊密結合,實現人與大自然的協調統一發展。

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